评估公司关于土地使用权评估中的经济性贬值的辨别 - wznsimple的博客

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评估公司关于土地使用权评估中的经济性贬值的辨别: 2012-02-23 10:22 标签：评估公司

        经济性贬值是采用成本法进行资产评估时需要考虑的重要因素之一。所谓经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。如何判别委估对象是否存在经济性贬值并确定其对评估值的影响程度，需综合考虑评估项目的背景、委估对象的历史状况和现状、买卖双方主体、特殊政策影响的区域等综合因素。通过以下本所近期所做的整体资产评估案例，我们谈一下土地使用权评估中对经济性贬值的理解。

       项目背景：位于某省（以下简称A省）某市（以下简称B市）工业开发区内的某中外合资企业（以下简C企业），中外合资前是一家生产家用电器的集体企业，中外合资时厂址区域未划定工业开发区，B市也未出台有关征地优惠政策。因经营需要，C企业的中方股东出让部分股权给本企业的外方股东，特委托本会计师事务所对C企业的整体资产（净资产）进行评估。经中外双方要求并与本所约定，本次评估采用成本法。

       在对C企业进行各单项资产及负债评估时，涉及到C企业厂区内的土地使用权（以下简称该土地或土地）评估。经核实，该土地产权清晰，土地性质属出让土地，土地现状为五通一平，为C企业所有，权证齐全。我们在对该土地的重置成本进行调查时，得知该区域五通一平土地于评估基准日的重置成本为76元/平方米（依据相应的征地补偿文件及取得土地、开发土地成本资料计算得到，使用年限为50年）。但是，B市工业开发区以管委会的名义出台征地优惠政策：凡在该工业开发区内新办的企业，均可以以每平方米27元的价格向该开发区管委会购买五通一平的土地（注：土地使用年限为50年，对新办企业性质及经营期限无明确要求）。其操作过程是：该工业开发区管委会通过B市政府划拨形式取得土地（征地补偿费用由政府另行解决），经土地开发形成五通一平后卖给本开发区内新设立的企业使用。如果考虑有偿取得土地，开发区管委会取得土地并将其开发成五通一平的成本也约为76元/平方米。也就是说，B市政府出于加快当地经济发展、增加财政税收收入等考虑，通过补贴工业开发区土地开发成本的形式来招商引资，正所谓“堤内损失堤外补”。另经调查，该开发区管委会经B市人民政府授权（有文件依据），完全有权处置本开发区内的土地。